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建替え事業は今あるマンションを壊して、新しいマンションに建て替えるわけですから、敷地と建物の権利を建替え事業の参加者に集約させることが必要となるからです。
区分所有者全員が建て替えることに合意し、選択した建替え計画の理解を得て事業をスタートさせることが望ましいのですが、現実に合意を得ることが難しい場合には、最終的に売渡し請求という法的な手段によって、反対者の権利を買い取り、建替え事業参加者だけでマンションの敷地と建物の権利を有するという状況をつくり出すことになります。
建替え決議が成立すると、決議に賛成しなかった区分所有者に対しては集会の招集者名で、「建替えに参加するかしないかを2か月以内に回答する」ように判断を求めることになります。
これを「催告」と呼びます。
注意したいのは、「自分は住戸を売って転出したいから、参加しない」という理由で、建替え決議に反対したり、催告に対しても「不参加」と応える方がいることですが、これは誤りです。
建替え計画そのものに反対でなければ、決議に賛成し、建替え参加者として事業に参加した上で、法律の手続きの中で権利を組合に処分して適正な対価を得て転出するという仕組みがあります。
この点は誤解を招きやすいので、決議の前から十分説明をしておかなければなりません。
建替えに賛成しない人が残った場合には、売渡し請求や裁判で対応すればよいと簡単に考えることは、結果、当事者間の対立を深め、目標の実現にとって遠回りになってしまうと思います。
区分所有法の手続きによって運命共同体としての決断をしたのですから、その決断は重く、自分の意見に合わないとしてもその判断に従うべきだと思います。
ただ、多数決の決定が少数者の判断を拘束できるのは、それまで十分に時間をかけて内容の検討と話し合いを続けてきたという事実があってこそ、なのです。
裁判は、マンション建替えという運命共同体内部の問題解決手段としては、話し合いの機会さえもてない場合の最後の手段であって、裁判の準備のための労力や費用、精神的な負担などもあり、多くの点で勝者のいない解決方法だというのが私の実感です。
決して多数決←裁判←反対者排除という単純なやり方では事業は進められないと思います。
私自身も、何度かこのような裁判に関わりました。
その多くが、事業協力者の選定や手続きの進め方などについての意見の違いが原因で感情的な亀裂が生じ、裁判に発展したもので、早い段階から十分な話し合いを積んでいれば裁判を回避できたケースが少なくありません。
繰り返しになりますが、催告期間中できるだけ多くの機会をつくって建替え事業への理解を求める努力を続けることは、最終的に裁判になるとしても大切なことだと思います。
建替え組合設立の条件建替え組合の設立は、建替えに合意した区分所有者5人以上が発起人となって準備を進めることになります。
実際に組合を設立するために整えなければならない書類はかなりの量になり、その作成や事務手続きにも専門的な知識が要求される面が少なくないので、コンサルタントや事業協力者などに協力してもらうことが不可欠です。
法人格をもつことで組合自身が権利義務の主体となって契約を締結し、財産を所有することができることになります。
法人格は建替え組合が建替え事業の主体となって事業を推進するために欠くことができないものなのです。
東京都の例ですが、認可の申請から実際に認可が下りるまでの期間は順調に進んでもおおよそ3か月程度のようです。
この期間は、同時に申請が上がっている案件の数や時期、規模によって当然異なるので、事前に担当者に確認してください。
事業計画の作成建替え組合の設立を申請する時には、建替え組合の組織の基盤となる定款(規約)と建替え事業の内容を定めた事業計画書などを整えて認可権者に提出しなければなりません。
各自治体に問い合わせれば、モデルとなる定款の例や事業計画書の様式を教えてもらえるはずですので、具体的なことは省略します。
定款に必ず定めなければならない事項は次のような事項です。
①組合の名称②施行マンションの名称およびその所在地③マンション建替え事業の範囲④事務所の所在地⑤参加組合員に関する事項⑥事業に要する経費の分担に関する事項⑦役員の定数、任期、職務の分担並びに選挙および選任の方法に関する事項⑧総会に関する事項⑨総代会を設ける時は、総代および総代会に関する事項⑩事業年度⑪公告の方法⑫その他国土交通省令で定める事項次に、参考までに事業計画書に記載する事項を挙げました。
これらの内容は、建替え決議によって承認を受けた建替え計画案の内容に適合したものでなければなりません。
仮にその後計画の内容が大幅に変わってしまったような場合には、特別決議で決定した内容と異なる計画になるため、あらためて建替え決議をとらなければならないことになるので注意してください。
①施行マンションの状況規模、構造および設備、竣工年月日、維持管理の状況
②その敷地の区域およびその住戸の状況敷地位置図1/2500(縮尺、以下同)以上、敷地区域図1/2500以上住戸数、規模、構造および設備、維持管理の状況
③舵行再建マンションの設計の概要およびその敷地の区域各階平面図1/500以上、2面以上の断面図1/500以上敷地位置図1/2500以上、敷地区域図1/2500以上
④事業施行期間、資金計画資金計画は収支予算を明らかにする
⑤その他国土交通省令で定める事項施行再建マンションの付属施設の設計概要、敷地の設計概要各階平面図1/500以上、2面以上の断面図1/500以上平面図1/500以上
建替え組合設立の認可が知事から公告されると、初日以内に組合の設立総会を開催し、役員(理事および監事)の選任や年度ごとの事業計画、予算収支計画などの承認を得て、建替え組合が現実に事業を推進していくための基盤をつくります。
建替え組合の運営は基本的には管理組合とよく似たものだと考えてください。
予算や事業計画、権利変換計画などの重要なことは総会を開催して議決し、その範囲内での業務は原則として理事会で決し、処理します。
また、外部との契約や一定の決済は定款の定めのほか、処務規定などに従い代表権者である理事長が行います。
区分所有法上の売渡し請求についてはすでに説明しました。
円滑化法では、建替え組合にも建替えに賛成しない区分所有者に対する売渡し請求というものを認めています。
円滑化法施行以前は区分所有法の決議に基づく売渡し請求をデベロッパーなどが参加者全員の同意を受けて行うのが一般でした。
しかし、組合施行で建替え事業を行う場合には、事業の主体となる建替え組合が自ら区分所有者にも対応し、調整する必要があるため、円滑化法では組合にも売渡し請求権が認められました。
売渡し請求の内容自体は区分所有法による場合と同じですが、請求できるのは当然ながら組合ができてから(正確には設立の認可公告後)となるので注意してください。
建替え組合が行う最大の業務のひとつが新しいマンションの建設と、もうひとつが古いマンションの上の区分所有者の権利を、権利変換という手続きに従って新しいマンションの上に移行させることです。
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